ápr 26, 2021
17 Views
0 0

Százhúsz új lakás születik a XII. kerületben, még tömöttebbé válik a környék

Written by

Három, mai arcát a Rákosi-korban kapó épület bontása után gyökeresen átalakulhat a Böszörményi út páros oldalának képe.

Az elmúlt évtizedek budapesti városfejlesztései sokszor egyáltalán nem pozitív irányban befolyásolták a fővárosi utcák, utak és terek élhetőségét. Olyan változások történtek, amik növelték ugyan a lakások számát, a régi és új lakók azonban gyakran csak rosszabbul érezték magukat tőlük: zöldterületek és barátságos házak tűntek el, helyüket pedig egymáshoz közel helyezett óriások, vagy környezetükbe egyáltalán nem illő, az évek, évtizedek múlásával sem beolvadó épületekkel. A folyamat mostanra sem állt meg: első-, másod- és harmadvonalas, egy felújítás után még hosszú évtizedeken át jól használható épületek esnek áldozatául a maximális lakásszámra törekvő ingatlanbefektetőknek, a kormányközeli köröknek, intézményfejlesztéseknek, vagy épp az önkormányzatoknak.

Kevés olyan nagyszabású, a város sűrűjében megvalósulni vágyó projekt indult el azonban mostanában, mint a XII. kerületi önkormányzaté, ami 2020-ban három, a Rákosi-érában született épület lebontását tűzte ki célul, helyükre pedig egy tömbrehabilitáció keretein belül lakásokat, irodákat és üzleteket magukban foglaló épületeket képzeltek el.

Galéria

Fejlesztési megvalósíthatósági tanulmányterv / Value 4 Real

Százhúsz új lakás születik a XII. kerületben, még tömöttebbé válik a környék

A Kétfarkú Kutya Párt oldalán bemutatott projekt szerint rövidesen eltűnik tehát a Budapest ostroma alatt leégett Böszörményi úti polgári leányiskola helyén kinőtt, átadása után

a Közlekedési Építő Vállalatnak, a Dolgozó Ifjúság Szövetségének, a XII. kerületi Tatarozó Vállalatnak és a helyi pártbizottságnak otthont adó, hatemeletes Böszörményi út 20-22., a Közúti Hídberuházási Vállalat, a Kotró és Vasútépítő Vállalat, illetve a Földalatti Vasút Vállalat egykori otthonaként ismert Böszörményi út 24., illetve az utazó fiatalokat a Kádár-korban Express Szálló néven váró Beethoven utca 7-9. is.

A kerület saját beruházásban – egy száz százalékban önkormányzati tulajdonú projektcég, a BBSZ 2022 Ingatlan Kft. közbeiktatásával – százhúsz otthont, 521 négyzetméteres orvosi rendelőt, közel ezer négyzetméternyi üzlethelyiséget, valamint 299 férőhelyes, a Szoboszlai és Beethoven utcák felől megközelíthető mélygarázst képzel el a területre, ami elsőre ugyan jól hangzik, a tervek közelebbi vizsgálata azonban komoly aggályokat vet fel.

Galéria

Google Street View

A bontandó épületek a Böszörményi út felől

Százhúsz új lakás születik a XII. kerületben, még tömöttebbé válik a környék

A 2020 júliusában létrehozott BBSZ 2022 Ingatlan Kft. ügyvezetői posztját Orbán Imre, a parkolással kapcsolatos kerületi feladatok egy részét átláthatatlan működésű magáncégeknek átadó Fáber Kft. 2007-2011 közti ügyvezetője tölti be – írja az MKKP, hozzátéve:

a projektcég működése nem átlátható, hiszen annak saját weboldalán kötelező lenne feltüntetnie az ötmillió forintnál nagyobb értékű szerződéseik listáját, ennek azonban komoly gátat szab, hogy a cégnek nincs saját honlapja, így egyelőre nem publikus, hogy mennyit fizettek a Value4Real Kft. által elkészített megvalósíthatósági tanulmányért, illetve az A3 Építész Kft. által készített tervekért.

A párt által nyilvánosságra hozott több mint száz oldalas dokumentumcsomag – köztük egy 2021. márciusi előterjesztés, az egy hónappal korábbi fejlesztési megvalósíthatósági tanulmányterv, illetve a 2020. decemberi műszaki megvalósíthatósági tanulmány – átlapozásával érdekes részletek egész sora került napvilágra.

Rossz irányba billen a mérleg nyelve

A legfrissebb adatok szerint 12,171 milliárd forintos, jórészt banki kölcsönből megvalósítani kívánt (az összeget a lakások eladása után minél nagyobb tempóban előtörleszteni kívánó) projekt esetében az önkormányzat 2021 első felében szeretne túljutni a tervezési és engedélyeztetési fázison, engedélykérésnek a hatósági építési rendszerben azonban még semmi nyoma.

A projekt csúszásáról ettől függetlenül persze még nincs szó, hiszen az irodákat bérlő cégeknek 2021. december 31-ig kellene kiköltöznie, így a terv a bontási és kivitelezési szakasz idejét a 2022 első negyedéve és 2023 harmadik negyedéve közti időszakra teszi, a műszaki átadás, illetve a használatbavételi engedély megszerzése pedig legkorábban 2023 őszén valósulhat meg, de akár a következő évre is átcsúszhat.

A munkák során megszülető 299 parkolóhelyből 123-at a lakástulajdonosok kapnának meg, a fennmaradó 176 pedig apportként az önkormányzat tulajdonába kerülne, ami szabadon rendelkezhet velük, csökkentve vele a környéket fojtogató parkolóhelyhiányt.

A projekt 2024 végi zárásakor az önkormányzatnak 1,65 milliárd forintos tiszta hasznot hoz majd, a szám azonban a tervezés, illetve a kivitelezés előrehaladtával még jócskán változhat. Az MKKP szerint ez az összeg igen alacsony,

jobban megérné tehát eladni az épületeket, hiszen csak a telkek 2,8 milliárdot érnek.

Fejlesztési megvalósíthatósági tanulmányterv / Value 4 Real A Böszörményi út felől

A témában a XII. kerületi önkormányzatot is megkérdeztük, ott erről másként vélekednek:

az orvosi rendelő és a kereskedelmi területek egymilliós négyzetméterárral számolva 1,466, a nem eladott garázsok pedig további 1,1 milliárd forintos értéknövekedést jelentenek majd, sőt, az általuk megrendelt hatástanulmány szerint a befektetés várható éves folyama 13 százalékos lesz

– írták.

A BBSZ-nek a működési költségek finanszírozására, illetve az engedélyezési és bontási tervek készítésére szánt 350 millió forintos tőkeemelésről (ezért a kerület OTP-részvénycsomagjának egy részét tőzsdei úton értékesítené) is döntő, azóta elfogadott határozati javaslatot is magában foglaló előterjesztés a várható negatívumokról is beszámol – a bontással és építéssel járó kellemetlenségek közt megemlíti például az „idegen, ingázó munkások” megjelenését –, de a pozitívumokkal sem fukarkodik: azt állítja, hogy

a lakások megjelenésének, a lakók által használható, de az utcáról is látható belső kertnek, illetve a mikroklímát javítani vágyó zöldtetőknek köszönhetően a térség élhetőbbé válik, ezzel pedig a környéket érő napi terhelés is enyhül, hiszen a mélygarázsnak köszönhetően kevésbé tömöttek lehetnek a környező utcák.

Fejlesztési megvalósíthatósági tanulmányterv / Value 4 Real Az épületek egyike a zárt belső kert felől

A fejlesztési megvalósíthatósági tanulmányterv ennél is messzebbre megy, hiszen annak sorai szerint a változás a magasabb jövedelmű rétegeket vonzza majd a Böszörményi út mellé, ez pedig ugyan árdrágulást hoz magával, az új lakók pedig a társadalmi elhidegülést, közönyt, illetve a szociális érzéketlenséget erősítik majd, alacsonyabb átlagéletkoruk miatt azonban megfiatalodik a kerület ezen része, sőt a régebb óta a környező utcákban élők lakásainak értéke is feljebb szökik majd.

Ennek persze ára is van, hiszen az irodaházak udvarán „régebben hatvan-hetven autó parkolt”, ezt pedig most egy egy híján háromszáz férőhelyes mélygarázsra cserélik majd. Az új beépítés azonban növeli a környező utcák forgalmát, nagyobb környezeti terhelést és magasabb zajszintet eredményezve, sőt a környező utcafronti lakások élhetősége is csökken majd.

A helyzet a kerületi Zöld Bizottság párton kívüli tagja, Balla Judit szerint ennél is bonyolultabb, hiszen az önkormányzat a projekttel közpénzt tesz kockára, éppen a legrosszabbkor, a kormánypárti és ellenzéki kerületeket egyaránt érintő kormányzati elvonások idején, azok után, hogy

a kerületnek nemrégiben egymilliárd forintos kerettel rendelkező folyószámlahitelt is fel kellett vennie, hogy zökkenőmentesen folytathassa a napi működését.

A kerület szerint ez mindössze a napi likviditás kezelésére szolgál, így a naptári éven túl nem vehető igénybe, sőt hitelről szó sincs, hiszen az önkormányzat

csak 1 milliárd forint összegű folyószámlahitel keretszerződést kötött. A Hegyvidéki Önkormányzat olyan anyagi helyzetben van, hogy nem kell minden fillérjét napi kiadásokra költenie, hanem tud a jövőbe befektetni

– áll a kommunikációs osztály szerkesztőségünkhöz eljuttatott levelében.

Tőketartalék

Az önkormányzat által a BBSZ 2022 Ingatlan Kft.-nek adni kívánt 350 milliós tőketartalék elköltésére a cégnek – amennyiben azt megkapja – nem kell közbeszerzést indítania. Az MKKP szerint a helyzet kísértetiesen hasonlít a BBSZ-ügyvezető Orbán Imre egy korábbi cégkapcsolatával történtekre: 2003-ban egy, az Oktatási Minisztérium (amit akkor a mostani kerületi polgármester, Pokorni Zoltán vezetett) által létrehozott építőipari projektcég, a Multinova Kft. ugyanezen az úton jutott másfél milliárd forinthoz.

A ma is Pokorni stratégiai főtanácsadójaként működő Béres István által kézben tartott, ügyvezetőként Orbánt alkalmazó vállalkozás ellen különösen nagy vagyoni hátrányt okozó hűtlen kezelés és más bűncselekmnyek gyanúja miatt indult eljárás.

A Böszörményi–Beethoven-projekthez kapcsolódó több mint tízmilliárdos bankhitellel az önkormányzat csak maga alatt vágná a fát – írja Balla, hiszen a várható nyereség a lakások közel 1,4 milliós tervezett négyzetméterára (ebbe már beépítették a kötelezően megvásárolandó garázshely árát is) mellett sem lesz túl magas, sőt az még abban az esetben is a telek értéke alatt marad, ha hozzáadjuk az egyéni személyre szabási lehetőségekből – a belső kialakítás, vagy burkolatok megváltoztatásából – befolyó várható 750 millió forintot.

A Zöld Bizottság külsős tagja arra is rámutat, hogy a harminc hónapos kivitelezési idővel, és 360 forintos euró-árfolyammal számoló

költségbecslés nem tartalmazza az inflációt, az árfolyam-változási kockázatokat, a jelenlegi tulajdonosok kivásárlásának költségét – ezt részben csereingatlanokkal oldotta meg az önkormányzat –,  és az építkezés során esetlegesen okozott károk megtérítését.

Az MKKP által nyilvánosságra hozott részletes költségbecslésben további profitcsökkentő részletek tűnnek fel: a 12,171 milliárdos kalkulációnak nem részei  például az átadás előtt beszerelendő bútorzatok (konyhaszekrények, beépített szekrények, szaniterek), az új épületek egyikébe visszaköltöztetendő orvosi rendelők esetlegesen megvásárolandó új berendezései, illetve a közterület-foglalási díjak sem, sőt

a bontásban és az építésben részt vevő munkagépek okozta útamortizációs folyamat okozta károk enhyítésének költségével sem számoltak.

A jelenleg a területen álló, kedvezményes bérleti díjakkal csábító, közel 80 százalékos kihasználtságú irodaépületeken ma önkormányzati cégek és különböző intézmények osztoznak, a fenntartás, az üzemeltetés, illetve az egyértelmű alulhasznosítottság azonban jókora kiadást jelent az önkormányzatnak, a helyzetet pedig tovább nehezíti, hogy a falak azbeszttartalmúak, így potenciális veszélyt jelentenek az épületben, illetve annak környékén mozgókra.

UVATERV / Fortepan A Böszörményi út 20-22. alatti irodaház, röviddel az átadása után.

A fenyegetés mértéke persze a beépítés fajtájától függ: szórt azbeszt esetén a legkisebb széllökésre is a levegőbe kerülnek a részecskék, amik a tüdőbe kerülve a teljes élethosszon át gyűlnek, daganatos megbetegedéseket okozva, bélésként, szigetelésként, illetve az azbesztcement alkotóelemeként azonban az anyag jóval kevesebb veszélyt tartogat, bár a falak sérülése, illetve gyengülése miatt ezek is veszélyeztethetik a dolgozók egészségét.

A bontás nem az egyetlen megoldás a problémára, hiszen négyzetméterenként néhány tízezer forintért az azbesztmentesítés is megoldható, ennek költségét azonban a tulajdonosok nem szeretnék kifizetni: a befektetett tízmilliók ugyanis nyilvánvalóan sem az épület méretét és belső elrendezését, sem a műszaki állapotát nem javítják, úgyhogy leginkább ablakon kidobott pénzként tekintenek rá.

UVATERV / Fortepan A Böszörményi út 24. 1951-ben – az előtérben az akkor még csak tervezett hatemeletes irodaház későbbi helyével

Így van ez most is, a helyzetet pedig a bontani kívánt struktúrák stílusa is rontja, hiszen a hazai közvélemény túlnyomó része szerint

az 1945 utáni épületállomány értéktelen, így ezeket az irodaházakat is a városképet negatívan befolyásoló, a környező beépítésekhez egyáltalán nem illeszkedő épületeknek látják.

Ám az épületek hét évtizedes létük alatt mégiscsak a városkép részévé váltak, letisztultságukkal, egyszerűségükkel pedig jóval kevésbé lógnak ki az utcaképből, mint a szomszédaikhoz magasságukban vagy tömegformálásukban jobban illeszkedő rendszerváltás utáni társasházak tekintélyes hányada – ez pedig fontos előny, még akkor is is, ha az épület esetében mielőbbi azbesztmentesítésre van szükség.

Mindezek fényében felmerül a felesleges pusztítás kérdése: miért kell feltétlenül lebontani egy állékonysági problémákkal nem küzdő, egy jókora befektetéssel modern irodatérként revitalizálható épületet, majd óriási mélygarázzsal bővített, negatív és pozitív előjelű változások egész sorát egyaránt hozó lakóépületeket emelni a helyükre?

Vajon mennyire vezérli a bontási szándékot az 1945-1989 közti korszakkal szembeni ellenszenv, a politikai berendezkedés építészeti minőségtől, illetve stílustól való elvonatkoztathatatlansága? A Böszörményi úti két épület, illetve Beethoven utcai társuk saját területükön egyáltalán nem számítanak rossz konstrukcióknak, a korszak egyéb példáit pedig Európa más országaiban – sőt, olykor Magyarországon is – megmentik az utókornak: számos esetben eredeti arcukkal élnek tovább, máskor pedig átépítik őket, így bontásukról állékonysági problémák hiányában csak elvétve esik szó.

A kerület egyértelműen a bontás mellett tette le a voksát, ezzel pedig semmi probléma nem lenne, ha az utód egy, a

környezetéhez nemcsak méretét tekintve, de stílusában minimálisan is kapcsolódó épület, vagy a közvetlen környezet túlépítettségét lazító, közhasználatú zöldterület lenne.

Utóbbira az önkormányzat szerint nincs szükség, hiszen

az viszi és nem hozza a közpénzt, ráadásul a környéken igen jelentős közparkok és magas szintű játszóterek vannak,

így inkább olyan területeken próbálnak meg hasonló projektekbe vágni, ahol az

létező igényeket szolgál ki.

martonvásári Óvodamúzeumot (2012-2013) is jegyző A3 által jegyzett látványtervek a Hegyvidéki Önkormányzat szerkesztőségünknek eljuttatott levele szerint nem a végleges tervet mutatják, hiszen mindössze a telek beépíthetőségének vizsgálatához készült tömegmodellekről van szó.

A részletek – köztük a burkolat anyaga és színe, az erkélyek elhelyezkedése, illetve a homlokzatot meghatározó más tényezők – tehát még jócskán változhatnak, a tömegarányok azonban kőbe vésettek. Gyökeres változásra, illetve a bontás elkerülésére így nincs sok esély, a jövő év elején tehát szabadon megindulhatnak a bontási, majd építési munkálatok.

Az új lakóházak a 2024 őszi helyi önkormányzati választások idején már rég állni fognak, belső tereikben pedig – reagálva a koronavírus-járvány hozta változásokra – talán egyetlen négyzetméternyi irodatér sem kap majd helyet. Ezzel pedig talán ki is merül a valódi pozitívumok sora.

24.hu/kultura/2021/04/26/boszormenyi-ut-beethoven-utca-bontas-szocreal-szocializmus-tombrehabilitacio-hegyvidek-xii-kerulet-ismeretlen-budapest/

Komment írása

Article Categories:
24.hu
banner

Vélemény, hozzászólás?